华润“金三”29亩地背后，或迎来两位“合伙人”

文／成都商报-红星新闻记者 谢雯

(资料图片仅供参考)

“有些项目开盘都来不了71组客户。”

这是6月13日土拍结束后，在社交平台上“出圈”的一个梗。打趣背后，是业内对于金融城三期河东片区首宗住宅用地受到追捧的感慨。

当天，29亩住宅用地在触发熔断后，71家房企参与抽签，中签率仅1.4%，创下成都“单块土地最多开发商参与摇号”的纪录。同时，地块成交楼面地价20700元／m²，清水住宅最高限价36000元／m²。

这两个数据，都是近两年成都土拍市场的“天花板”结果都已知道，华润成为了最终的“幸运儿”。但围绕该地块的消息并未停歇：

拿地第二天，华润喊出“1/71的好地 匹配1/10000的你”，开启项目招聘；有知情人士还透露称，华发和锦江统建将“入伙”地块，与华润联合开发。

华润置地第二天就发出招聘海报

截至发稿时，三方并未公开证实这一传言，但随着该地块的落定，金融城三期正式走进成都住宅市场。

地块

将定位于200m²+、800万+的大平层

从现场可以看到，华润拿下的29亩宗地位于锦江大道以南、国瑞街以东，地块北侧是已建成的写字楼锦江之春，西南方与蜀瑞苑隔街相望。距离地铁6号线和9号线换乘站金石路约700米，距离三环路琉璃立交入口约1.1公里。

蜀瑞苑

一位房企人士表示，该宗地是金融城三期的首宗住宅用地，也是区域内所有住宅用地里距离交子公园最近的一宗，直线距离仅有200米，距离锦江河岸约600米，生态资源突出。

金融城三期约29亩地块区位示意图

根据土地出让方案，该地块容积率2.5，起拍楼面地价为18000元／m²， 与清水房36000元／m²的限价有着18000元／m²的房地价差。

土拍结束后，有网友在社交平台晒出了号称“华润内部”所做的产品排布方案，一共设计有4栋大平层，户型建面为220-260 m²。以此估算，加上精装后总价或站上900万元+。

尽管暂不能得知这份产品排布的真实性，但多家参拍房企的负责人均告诉成都商报-红星新闻记者，在做该地块的前期定位时，他们都只考虑了一个问题，“是全部做200-300 m²之间的户型，还是部分做到300 m²+。”

金融城三期约29亩地块，摄于2023年6月9日

简单来说，建面200 m²+、总价800万+的大平层，是所有参拍房企对于该地块的解题思路。

住宅的“剪刀差”与商业的解题思路

在房企们的算账逻辑中，整个住宅部分计入容积率的总建筑面积不大于49079 m²，按建筑高度不大于80米，层高3米计算，意味着总层高不超27层。

“若户均建筑面积200m²计算，总套数仅有100余套。套数少，且加上装修后的单价即便达到40000元／m²，依照与旁边复地·金融城等项目的二手房有10000元／m² 以上的‘剪刀差’，住宅部分将没有销售难度。”

复地·金融岛，摄于2019年

图据：贝壳APP

就连业内资深人士朱亚在其微信公众号上表示，“我相信华润的手艺，如果他们做得不错，只卖4万，我肯定会去摇号。”

因此，在多家房企人士看来，若传言属实，华发和锦江统建“入伙”该项目，目的并不在于降低投资风险，纯粹在于“抱团合伙”。“产品上唯一考验他们的是如何消化10%的商业占比。”他表示，“商业体量约有5000m²，是去做社区底商，还是拿一部分来做商墅，问题都不会太大。”

“金三”的显性价值

成都下一个高端住区

让包括华润在内的71家房企竞相参与抽签的原因，更在于他们对金融城三期的看好。

“我们在做土地的分析时，有些地块会细化到一房一价，但在这块土地上，我们甚至没有写详细的报告。”一位参拍房企的负责人透露称，“所有人都知道金融城三期除了交子公园和过江的桥，其他生活配套都暂未呈现，但板块的显性价值远远将这一短板掩盖。”

交子公园

地理位置上，是真正与成都规划的交子金融城中心无缝连接，比之前房企争先布局的白鹭湾板块或潘家沟板块，都更靠近金融城核心区。

土地供应端，目前，城南还有成片住宅用地供应的板块只有三个：

一是大源西，以住宅用地为主，商业用地为辅；二是新川，以产业用地为主，住宅为辅；三就是金融城三期。

尤其是华润29亩地块位于的锦江片区。在相关部门的规划中，金融城三期河东片区位于锦江大道与绕城高速之间，东接林家坝-白鹭湾片区，南临中和湿地公园，西临锦江，北接琉璃场。

按照此前锦江区发布的未来2-3年供地计划，锦江片区共有34宗1028亩土地，其中商业用地25宗682亩、住宅用地9宗346亩。

金融城三期河东片区土地控规图，图据：克而瑞四川

此前，板块内的土地已全部平整完成，自2022年7月片区开始供地以来，已成交了4宗商业用地，合计约153亩。“华润29亩地块的意义还在于，它代表着整个金融城三期的建设提速。”中指研究院四川分院苏宇表示，后期还有8宗住宅用地待拍，当全部上市后金融城三期锦江片区将与高新片区、白鹭湾连片发展，并成为成都500-1000万市场的主要供货板块，也就是成都下一个高端住区。”

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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